公寓投资是属于房地产投资中的一种，相对于商铺、住宅的投资，投资小公寓有几大好处：

1. 大多数城市不限购。因为面积小，目前我国大多数的城市对于小公寓产品投资，没有严格的限购政策，当然也就房贷宽松，而主要的经济发达城市，特别是一二线城市的住宅都限购。
2. 公寓的物业管理水平较高。公寓的物业管理相对于住宅，服务通常都比较专业，也更加智能化，安保措施也更完善，24小时出入严格登记和封闭式安全管理。
3. 公寓装修高大上，档次较高。因为公寓的主要功能是出租，公寓的外部和大堂装饰高大上，非常有档次，有酒店的感觉，富丽堂皇，用户非常有面子。
4. 投资门槛较低。大多数的公寓都是带装修的，当然单价也较高，因为面积小，购买总价还是比大户型的住宅要少很多， 对于资金有限、还想投资的人来说，首付和月供压力会小很多，很容易实现有房的梦想。
5. 功能多样化。小型公寓即可以自租，也可以出租，如果是商住一体的，还可以当作公司注册地址，用作办公也非常合适。
6. 拥有独立产权。公寓是有独立产权的，有40年产权和70年产权之分，尽可能投资70年的，后面会说到区别。
7. 市场需求大。特别是经济发达的城市，外来人口很多，在他们还没有购买属于自己的房子之前，第一时间必须要租房，而小而美、小而全的公寓就是首选，这是刚需。

上面几条，详细说明了投资小公寓还是具有一定价值和前景，值得资金量不大，但有投资欲望的人们小试牛刀。特别是对于刚走上社会不久的年轻人来说，是最容易实现自己有房梦想的途径。

当然，公寓也有好坏之分，我们在选择时要睁大眼睛，一定要仔细对比，选择透光性好，密度较小，布局合理，功能齐全的公寓进行投资。

目前投资小公寓几乎是稳赔不赚的生意，前景黯淡！

之所以这样说，实在是因为公寓的缺点太多太多了，就是个坑，一旦买入了，解套基本无望！

2018年，我和弟弟去大亚湾买房，他手中的钱不够，精挑细选，最后相中了一个公寓楼，50平方米，一室一厅，单价1.2万，总价60万，包租6年。

我弟弟就是看中了总价低，加上开发商承诺包租，一时头脑冲动就买了，我当时劝他，他听不进去。

结果房子进户后，后悔死了。一是这个房子毛病非常多，根本不适合居住，没有阳台，没有燃气，光线不好。二是开发商承诺的包租是打了水分的，根本没有按照合同执行，且软装费自己要拿，价格贵的离谱。总之，陷阱太多，都是坑，他后悔死了！

相比住宅，公寓的缺点太多太多了，除了户型小，总价低之外，几乎没有什么优点。

1、公寓的产权只有40年，住宅是70年。住宅到期之后可以续签，但是公寓还没有明确说法。

2、住宅可以落户，公寓一般不能。不能落户，孩子就享受不了当地的教育资源。

3、公寓的水电等费用比住宅要高很多，想卖出去的话，交易成本也要比住宅高很多！

4、公寓一般户型设计不合理，做不到南北通透，没有阳台，没有燃气，一个单元内可能有十多户甚至二十多户人家，非常影响居住体验。

总之，公寓的缺点是很明显的，可以说是一种失败的产品，以前贪图便宜买入公寓的，现在很多人都后悔了，而且卖不去，基本算是砸在手里了。其实公寓的租金回报率是很低的，有的连2%都达不到，买入公寓，真的是有百害而无一利。

所以，我建议大家尽量不要买公寓，即使再优惠也不要买，免得入坑。

我个人感觉这个投资要分准备长期投资还是短期投资。当然，房产的投资周期肯定都是以年为单位的，再加上大部分区域都有限售政策，一般至少要在手里拿5年以上。

首先我们分析下公寓的优劣势：

公寓的的硬伤主要有以下几点：产权只有40年；不能落户；没有学区；水电物业费比住宅贵；不通天然气；后期再出手税费高；梯户比大等。

公寓的优势有：地理位置好、配套齐全、交通便利；总价低，首付低，月供低；易出租，租金较高；不限购、不限贷；可注册公司，可办公；若拆迁赔偿比例高（住宅是1：1，商业是1：3）等。

住宅一般刚交付时周边配套不是很齐全，出租容易度以及租金高低较差，主要是后期的增值收益比较多。比如赶上西安红利期的那波，2015年、2016年西安均价5000-6000时，从外省涌进来的投资客买进，到2020年房价在1.5万左右卖掉，他们刚增值部分就够投资客赚的盆满钵满，很多投资客都是毛坯空置在那。而公寓也由那时候的均价5000多涨到现在的1万出头，虽然增值部分没办法和住宅比，但是这5-6年的租金收益也在10万左右。小公寓不限购，可以大面积购买，很多投资客整层甚至整栋购买，做成民宿或者星级酒店，那收益就更不可想象了。所以说公寓更多的是赚的租金收益，基本十年左右就能回本，后期就是净收益。

但是买公寓也得考虑多方面的，这样才能既好出租也好脱手，我个人感觉公寓最重要是要考虑两个方面：

一个方面是：公寓一定要选好地段，这个是最最重要的。像地铁上盖的公寓（如大茂城公寓地铁直通公寓），或者商业综合体上的公寓（如万达广场的公寓）；或者就是后期发展潜力非常大地段的公寓（如奥体中心的中铁卓越中心）；或者就是处于学校多或者写字楼林立的公寓（如高新星荟）。这些公寓共同特点就是地理位置特别好，交通便利，配套齐全，附近居住客流量大，容易出租且租金高。

另一个方面是：公寓一定要有特色，有卖点。上面我们讲了公寓的通用劣势，但是也有一些公寓会有自己与众不同的地方，比如灞业大境是70年产权的，水电都民用；合能枫丹江屿是两梯三户的，民水民电且通天然气的类住宅，层高5.4米；还有像均价2-3万的高端公寓（如源邸壹号、荣民捌号），这种就是挂个公寓名字，实际上比住宅都好很多。这样的公寓对租客以及后期出手会有非常大的帮助。

综上所述，如果你是考虑长期投资，那小公寓可以购买，但是要注意购买的地段以及公寓本身的特点，这对您以后的回报非常重要，希望我的回答能对你有所帮助！

投资公寓，确实要审慎考虑，三思后行。如果确实本着投资获租金收益想法的话，不妨综合当地的经济发展现状以及未来规划、公寓所处的地段、当地房屋出租水平等权衡利弊，真的不能一概而论＂就要投资＂或＂不合适投资＂。

我不在房地产行业、房产中介工作，但是我有投资公寓的经历，看讲出来能不能给你提供一定的参考。

我投资的一套公寓有50多平，周边商超、医院、学校配套齐全，属于南向户型，采光好，三梯十七户，公寓的安保和物业管理很到位，没有嘈杂混乱的现象。

投资五年来空租期总体还不到4个月。一旦租房信息在58同城挂出后，访客量很足，就会有人随即打电话联系租房事宜。近一年来，已将公寓租给了民宿酒店经营管理。

租给个人的投资回报率在4％～5％，投资民宿酒店的投资回报率又得到了不错的增长。

电费是和民电同价，只加收7%的电损服务费，水费按第二档水费标准收取，实际没增加多少成本。物业管理费每平单价比商品房高1.1元，每月多支出近60元。

当然，公寓这些年收益增长率确实敌不过住宅，出手时税费高也是缺点，但长期的租金收益还是较稳健的。它的地段也不错，等我养老时可腾出大房子搬到公寓去住，就不用交高税赋啦，打扫卫生的压力也减轻不少呢。

目前时点您要考虑投资公寓的话，是需要多方比对、综合考量后再作决定，一定要考虑清楚当前政策、当地经济发展、规划、地段等因素，以免后悔自己做的草率决定。

以上仅是个人想法，不喜勿喷。谢谢。

小公寓面积小、总价低，而且现在第三套住宅，很难从银行贷到款的！但是小公寓由于是商业产权，不限购不限贷，所以这是小公寓的优势。

投资小公寓，赚的是长期稳定的租金，而不是价格翻倍的暴涨，公寓投资，别想着升值，今年1万买入，明年1.2万出手，交易税费，足以吃掉你的增值部分；公寓交易，各种税费加起来是15.6%

你可以算下：1万买入，50平，总价50万，1.2万出售，出售总价是60万，交易税费就高达9.3万元。基本上增值的部分，全部被税费吃掉了。所以，公寓赚的是长期稳定的租金，能够提现的也是租金的不断上涨，而不是单价的增长；这点一定要清楚，不然你一定会投资失败。

既然是赚取稳定租金，位置一定要好，有稳定的客源，是租金的唯一保证；租售比：1:200-1:300之间合理（租售比 = 每平方米使用面积的租金除以每平方米建筑面积的房价）：如40平户型，租金是1800元/月，1800除以40=45元/平/月

租售比=45元/平/月除以房屋售价1.3万约等于1:290，这就是合适的。

别图面积小，出租时就知道是问题了，很多公寓做到10几平的loft，对于购房者来说，的确是总价低、首付低了，但是，出租时是按照格局算账的，比如一室一厅是1800元，两室是2600元，隔壁40平loft，你是10几平loft，租金都一样，你说租客愿意租哪个？所以，尽管你的总价低，但是作为长期持有的公寓，并不好找客源。小公寓面积以30-50平为宜。

房产中如果投资公寓是万万不可，因为公寓没有投资价值也没有投资属性，虽然公寓不限购不限贷但是公寓的特殊属性，是不能投资的。

公寓的几大硬伤有：

1、产权40年商业土地如果出售需要缴纳很多税费。

2、公寓因为是商业土地，所以水电都是商业标准，价格很高。

3、公寓都是一体多户，老化很严重，十分影响出售和出租价格。

4、公寓不能通天然气，居住属性大打折扣。

5、一个公寓楼户数很多，老化严重。

以上就是公寓的硬伤，公寓是坚决不能投资的。切记！！！！